De Algemene vergadering
Wie is lid van de algemene vergadering?
Elke eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering. De algemene vergadering is dus samengesteld uit alle mede-eigenaars. Huurders zijn geen lid van de algemene vergadering.
Elke mede-eigenaar heeft het aantal stemmen dat overeenkomt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen -afhankelijk van de grootte van zijn privatief deel- gewoonlijk uitgedrukt in duizendsten of tienduizendsten.
Moet ik als mede-eigenaar altijd aanwezig zijn op elke algemene vergadering?
Het is niet verplicht om aanwezig te zijn, maar het is zeker zeer sterk aan te raden naar elke algemene vergadering te gaan. Want daar worden beslissingen genomen die ook voor jou belangrijk zijn.
Je kan je ook laten vertegenwoordigen door een andere mede-eigenaar of door een werknemer van de mede-eigendom, zoals de conciërge, of zelfs door een vriend. Die persoon moet je dan een geschreven volmacht meegeven.
Je kan geen volmacht geven aan de syndicus. Ook niet als de syndicus een mede-eigenaar is.
Welke documenten moet je meenemen naar een algemene vergadering?
Je moet je identiteitsbewijs meenemen. Het is aangewezen om de statuten van de mede-eigendom mee te nemen of om die statuten tenminste nog eens na te lezen voor je naar de vergadering gaat.
Daarnaast is het ook van belang om eventuele volmachten, ingevuld en ondertekend mee te brengen.
Tot slot is de dagorde, die normaliter wordt meegestuurd met de uitnodiging, een handige leidraad tijdens de vergadering.
Kan je een punt toevoegen aan de agenda?
Elke mede-eigenaar kan (alleen of samen met andere mede-eigenaars) de syndicus verzoeken om een punt op de agenda te zetten. Dat moet gebeuren minstens 3 weken vóór het begin van de periode waarbinnen de AV dient plaats te vinden zoals voorzien in het reglement van de mede-eigendom. Als je te laat bent, wordt het punt toegevoegd aan de agenda van de volgende algemene vergadering.
Wie roept de algemene vergadering samen?
Normaal gezien is het de syndicus die de gewone algemene vergaderingbijeenroept. Daarbij moet hij rekening houden met de in het regelement vastgelegde periode van 15 dagen. De syndicus organiseert ook een buitengewone algemene vergadering, telkens wanneer er dringend een beslissing moet worden genomen in het belang van de mede-eigendom, zoals bijvoorbeeld voor dringende onderhoudswerken. De algemene vergadering kan ook worden bijeengeroepen door één of meer mede-eigenaars die ten minste 1/5de van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten (indien de syndicus niet op hun verzoek om een vergadering te organiseren reageert) of door de vrederechter, op verzoek van een mede-eigenaar als de syndicus verwaarloost of hardnekkig weigert om de vergadering bijeen te roepen.
Hoe word je uitgenodigd?
De uitnodigingen worden bij een ter post aangetekende brief verstuurd, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd om de uitnodiging via een ander communicatiemiddel te ontvangen. De uitnodiging wordt normaal gesproken ten minste 15 dagen vóór de vergadering ontvangen, tenzij het reglement van mede-eigendom in een langere termijn voorziet.
Wat moet er in de uitnodiging staan?
De uitnodiging vermeldt de plaats, dag en tijdstip en de agenda van de algemene vergadering. Alle schriftelijke voorstellen die op tijd werden ingediend door een mede-eigenaar moeten worden meegestuurd. De uitnodiging bevat ook de procedures voor raadpleging van belangrijke documenten met betrekking tot de agendapunten.
Hoe verloopt de stemming in de algemene vergadering?
Voor gewone beslissingen is een volstrekte meerderheid nodig van de stemmen van de aanwezige en vertegenwoordigde mede-eigenaars, dus 50% plus één. Blanco stemmen en ongeldige stemmen worden niet meegeteld als uitgebrachte stemmen voor de berekening van de meerderheid. Belangrijke of gevoelige beslissingen vereisen een gekwalificeerde meerderheid van stemmen (bijvoorbeeld 75%) of zelfs eenparigheid van stemmen.
Hoe weet je wat beslist is in de algemene vergadering als je niet aanwezig was?
Er wordt een verslag opgesteld van de vergadering en dat moet aan alle mede-eigenaars worden toegestuurd binnen een maand na de vergadering. De beslissingen moeten worden ingeschreven in een register dat kan worden geraadpleegd op het adres waar de vereniging van mede-eigenaars zetelt.
Wat kan je doen als je het niet eens bent met de besluiten van de algemene vergadering?
De besluiten van de algemene vergadering moeten door iedereen worden nageleefd. Als mede-eigenaar kan je bij de rechter een besluit van de algemene vergadering aanvechten, behalve als je aanwezig was en je onthouden hebt bij de stemming. Een besluit kan onregelmatig zijn (een beslissing die de vergadering niet mocht nemen of waarvoor de correcte meerderheid niet werd behaald), kan bedrieglijk zijn (er was de bedoeling om iemand te misleiden, een belangrijk punt werd verzwegen) of er kan sprake zijn van misbruik (de beslissing is niet gerechtvaardigd door het gemeenschappelijke belang en veroorzaakt onevenredige schade). Het aanvechten van een beslissing van de algemene vergadering moet gebeuren binnen 4 maanden na de vergadering.
Het is mogelijk om aan de vrederechter te vragen om nietigverklaring van een beslissing van de algemene vergadering.
De Raad van Mede-eigendom
Wat is de De Raad van Mede-eigendom?
In elk gebouw of elke groep van gebouwen met minstens twintig kavels met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen, wordt door de eerste algemene vergadering een raad van mede-eigendom opgericht. Die raad, waarvan de titularissen van een zakelijk recht die stemrecht hebben in de algemene vergadering lid kunnen zijn, heeft als opdracht om erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert.
In de gebouwen of groepen van gebouwen met minder dan twintig kavels met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen, is de oprichting van een raad facultatief.
De algemene vergadering beslist bij volstrekte meerderheid over de benoeming van de leden van de raad van mede-eigendom, zulks voor elk lid afzonderlijk. Het mandaat van de leden van de raad van mede-eigendom loopt tot de volgende gewone algemene vergadering en is hernieuwbaar.
De raad kan andere opdrachten of bevoegdheidsdelegaties krijgen in de mate dat de algemene vergadering daartoe beslist met een meerderheid van twee derde van de stemmen en zulks geen afbreuk doet aan de wettelijke bevoegdheden van de syndicus, de algemene vergadering en de commissaris van de rekeningen. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of bevoegdheidsdelegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar. Tijdens de gewone algemene vergadering bezorgt de raad van mede-eigendom de mede-eigenaars een omstandig jaarverslag over de uitoefening van zijn taak.
Vond je nog geen antwoord op je vraag?
©Praktische gids voor mede-eigenaars (Kon. Boudewijnstichting)