De syndicus

De syndicus is verantwoordelijk voor het dagelijkse beheer van de mede-eigendom. Hij neemt de nodige dringende beslissingen en voert de beslissingen uit die genomen werden door de algemene vergadering.
Hij beheert ook de fondsen van de mede-eigendom.

Het is de algemene vergadering die de syndicus aanstelt. De vergadering bepaalt ook de reikwijdte van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat, hoe dat mandaat moet worden vernieuwd, hoe het beëindigd wordt. Het reglement van mede-eigendom bepaalt soms wie de eerste syndicus is.[1] En soms wordt de syndicus aangesteld door de rechter op verzoek van een mede-eigenaar of van een derde partij die een belang heeft.

[1] Dat is bijvoorbeeld het geval bij een projectpromotor van een gebouw of woningcomplex voorafgaande aan de verkoop.

Een goede syndicus moet uiterst georganiseerd zijn, alsook op de hoogte van de wetgeving en van de praktijk.
Hij moet heel wat kwaliteiten verenigen in één persoon. Niet alleen zijn juridische kennis is belangrijk, maar hij moet ook psycholoog zijn en diplomaat.
Elke professionele syndicus moet een erkenning hebben van het Beroepsinstituut van Vastgoed­makelaars (BIV). Een BIV-erkende syndicus staat onder toezicht van het Beroepsinstituut en moet zich strikt aan de deontologische code houden.
Doet hij of zij dat niet, dan volgen er sancties. Elke syndicus moet jaarlijks bij het BIV een lijst indienen van de gebouwen die hij beheert

Als kandidaat-koper kan je dat navragen bij de mede-eigenaars. De naam en adres van de syndicus moeten uithangen in de hal van het gebouw.

Het is mogelijk om de professionele syndicus te vervangen door een niet-professionele syndicus. Het moet dan wel een mede-eigenaar zijn. Hij of zij moet een kavel bezitten in de mede-eigendom, ook al is het een kleine kavel zoals een garage.

De algemene vergadering beslist over de aanstelling van de syndicus, ook als het gaat over een mede-eigenaar. Het spreekt voor zich dat de kandidaat zich betrokken moet voelen bij de mede-eigendom en tijd moet hebben om als syndicus op te treden. Zijn opdracht is dezelfde als die van de professionele syndicus. Hij moet dus ook een aparte rekening openen voor de mede-eigendom en hij moet een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering afsluiten. De kosten die hij maakt voor telefoon, postzegels, fotokopies, verzekering, worden vergoed door de mede-eigendom. Een niet-professionele syndicus beschikt meestal niet over dezelfde juridische en technische competenties als een professionele syndicus en zal zich vaker moeten laten bijstaan voor de boekhouding en andere taken. Ook dat zijn kosten voor de mede-eigendom. Bovendien mag een niet-professionele syndicus een vergoeding vragen. Desondanks zal het wellicht goedkoper zijn dan werken met een professionele syndicus.